Un prêt hypothécaire est un crédit remboursé sur une longue durée qui sert le plus souvent à acheter, construire ou rénover un logement. Le bien financé sert de garantie : si les remboursements ne sont plus assurés, le prêteur peut faire saisir et vendre le bien pour récupérer ce qui lui est dû. En Belgique, ce crédit est encadré par le Code de droit économique (livre VII, titre 4, chapitre 2). Le parcours suit toujours le même ordre : calcul de votre capacité, offre écrite du prêteur, expertise du bien, puis acte chez le notaire.
En bref
- Le prêteur doit vous remettre une fiche d’information standardisée (ESIS) et une offre écrite qui l’engage pendant au moins 14 jours (art. VII.127 CDE).
- La Banque nationale (BNB) attend des prêteurs qu’ils limitent les crédits dépassant 90 % de la valeur du bien pour une habitation propre, 80 % pour un bien mis en location. Des exceptions sont tolérées.
- En plus de l’apport, prévoyez les droits d’enregistrement de votre région et les frais de l’acte de crédit.
- Taux fixe ou variable : la loi encadre la variation d’un taux variable (art. VII.143 CDE).
- L’assurance solde restant dû est souvent demandée par le prêteur, mais vous choisissez librement l’assureur.
Ce que la loi appelle crédit hypothécaire
Le Code de droit économique distingue deux familles (art. I.9, 53/1° et 53/2° CDE). Le crédit hypothécaire « avec une destination immobilière » finance l’acquisition ou la conservation d’un bien immobilier, ainsi que les coûts et impôts qui s’y rapportent : c’est le prêt logement classique. Le crédit hypothécaire « avec une destination mobilière » sert à autre chose (un projet, une dépense), mais il est garanti par une hypothèque ou un mandat hypothécaire. Les deux relèvent du même chapitre du livre VII, avec quelques règles propres à chacun.
Deux formes existent : le prêt simple, versé en une fois ou par tranches pour un projet précis, et l’ouverture de crédit, qui fixe un montant maximal dans lequel vous prélevez selon vos besoins. Les honoraires du notaire diffèrent selon la forme choisie (notaire.be) : demandez-lui laquelle convient à votre projet.
Les étapes d’un prêt hypothécaire
| Étape | Ce qui se passe |
|---|---|
| 1. Capacité d’emprunt | Vous calculez ce que votre budget peut supporter chaque mois et le montant de votre apport. |
| 2. Demande et analyse | Le prêteur recueille vos revenus, charges et crédits en cours, et consulte la Centrale des crédits de la BNB. |
| 3. ESIS et offre | Vous recevez l’ESIS, puis l’offre écrite avec le tableau d’amortissement. |
| 4. Expertise | Un expert estime la valeur du bien. Cette valeur sert à calculer la quotité. |
| 5. Compromis et acte | Le notaire rédige l’acte d’achat et l’acte de crédit, souvent signés le même jour. |
| 6. Remboursement | Les mensualités commencent selon le tableau d’amortissement de l’offre. |
1. Évaluer votre capacité d’emprunt
Avant de visiter, faites le compte de vos revenus nets réguliers, de vos charges fixes et de vos crédits en cours. Le prêteur doit évaluer « de manière rigoureuse » votre solvabilité avant de conclure (art. VII.133 CDE). Il ne vous prêtera pas plus que ce que votre budget peut raisonnablement rembourser, même si le bien vaut davantage.
2. La demande et la Centrale des crédits
Le prêteur vous demande des pièces justificatives, par exemple vos fiches de paie, votre avertissement-extrait de rôle et le compromis ou les devis, et consulte le fichier de la Banque nationale. Le détail de ce qu’il voit est expliqué dans notre article sur la Centrale des crédits et les informations consultées avant un crédit.
3. L’ESIS puis l’offre de crédit
L’ESIS (« Informations européennes standardisées ») est une fiche personnalisée au format identique chez tous les prêteurs : elle permet de comparer taux, durée, coût total et TAEG. Elle est remise gratuitement, au plus tard avec l’offre. Pour un crédit hypothécaire immobilier, l’offre écrite est obligatoire : elle reprend tous les coûts connus du prêteur dans le TAEG, sa durée de validité et le tableau d’amortissement. Elle lie le prêteur pendant au moins 14 jours (art. VII.127, § 3 CDE). Pour comprendre ce que le TAEG inclut, voyez notre guide TAEG : définition et comparaison des offres.
4. L’expertise du bien
Un expert mandaté par le prêteur estime la valeur vénale du bien. Les frais d’expertise sont à votre charge (notaire.be). Si l’estimation est inférieure au prix convenu, la quotité augmente et l’apport demandé peut grimper.
5. L’acte chez le notaire : inscription ou mandat
Le prêt hypothécaire est constaté par un acte notarié. Deux garanties sont possibles, souvent combinées :
- L’inscription hypothécaire : l’hypothèque est inscrite immédiatement au bureau compétent de l’administration. Elle donne au prêteur une priorité sur le prix de vente du bien. Elle entraîne des droits d’enregistrement et d’inscription.
- Le mandat hypothécaire : vous autorisez le prêteur à prendre une hypothèque plus tard, sans votre intervention, si vous ne respectez pas vos engagements. Aucune hypothèque n’est inscrite au départ, ce qui évite les droits d’enregistrement et d’hypothèque (Wikifin). En contrepartie, le prêteur n’est protégé qu’à partir du moment où il inscrit réellement l’hypothèque. Le crédit peut aussi être couvert en partie par une inscription et en partie par un mandat.
Quotité : combien la banque finance-t-elle ?
La quotité (ou LTV, pour loan-to-value) est le rapport entre le montant du prêt et la valeur du bien. La BNB a fixé des attentes prudentielles que les prêteurs appliquent à l’ensemble de leurs nouveaux crédits de l’année :
| Type de bien | Seuil | Part tolérée au-delà |
|---|---|---|
| Habitation propre, primo-acquéreur | 90 % | 35 % des prêts (max. 5 % au-delà de 100 %) |
| Habitation propre, autre acheteur | 90 % | 20 % des prêts (aucun au-delà de 100 %) |
| Bien mis en location | 80 % | 10 % des prêts (aucun au-delà de 90 %) |
La BNB précise qu’elle n’interdit pas les prêts à quotité élevée : chaque prêteur dispose d’une marge limitée pour en accorder. Concrètement, pour un bien de 300 000 € estimé à ce prix, un prêt de 270 000 € correspond à une quotité de 90 %. Vous apportez alors 30 000 € de fonds propres, plus les frais d’achat et de crédit, qui s’ajoutent au prix.
Apport et frais à prévoir
Les droits d’enregistrement sur l’achat
Ils dépendent de la région où se trouve le bien (source : notaire.be, consulté le 26/09/2026) :
| Région | Taux normal | Habitation principale |
|---|---|---|
| Wallonie | 12,5 % | 3 % sous conditions |
| Flandre | 12 % | 2 % sous conditions |
| Bruxelles | 12,5 % | pas de droits sur les 200 000 premiers euros si le prix ne dépasse pas 600 000 €, sous conditions |
Les conditions portent notamment sur le fait de ne pas posséder un autre logement et d’y établir votre résidence dans un délai fixé. Votre notaire vérifie votre situation avant l’acte.
Les frais de l’acte de crédit
Selon notaire.be, l’acte de crédit hypothécaire entraîne :
- un droit d’enregistrement de 1 % sur le montant garanti par l’hypothèque ;
- un droit d’inscription hypothécaire de 0,30 % sur le capital et les accessoires ;
- une rétribution hypothécaire de 230 € ou 985 € selon la valeur de l’hypothèque ;
- les honoraires du notaire (tarif légal) et des frais administratifs (recherches, certificats, extraits cadastraux).
À titre d’ordre de grandeur, les deux droits proportionnels représentent 3 510 € pour une inscription de 270 000 € (2 700 € + 810 €), hors accessoires, honoraires et frais. Le calculateur de frais d’acte de crédit de notaire.be donne un montant complet pour votre cas. Un mandat hypothécaire réduit fortement ces frais.
Taux fixe ou taux variable
Avec un taux fixe, le taux convenu s’applique pendant toute la durée prévue au contrat : la mensualité ne bouge pas. Avec un taux variable, la loi impose un cadre strict (art. VII.143 CDE) :
- le taux ne peut varier qu’à des dates fixées, séparées d’au moins un an ;
- il suit un indice de référence officiel, à la hausse comme à la baisse ;
- le contrat fixe un écart maximal par rapport au taux initial, et la hausse permise ne peut pas dépasser la baisse permise ;
- si la première période dure moins de trois ans, le taux ne peut pas augmenter de plus d’un point la deuxième année ni de plus de deux points la troisième année par rapport au taux initial.
Avant toute variation, le prêteur vous informe sur un support durable, avec le montant des nouvelles mensualités.
Exemple chiffré
Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.
Hypothèses (calcul du 26/09/2026) : achat d’une maison de 300 000 € en Wallonie comme habitation principale, prêt de 270 000 € (quotité 90 %), taux annuel de 3,5 % choisi pour l’illustration (ce n’est ni un taux du marché ni une offre), mensualités constantes, taux mensuel équivalent de 0,2871 %. Frais d’acte, assurances et TAEG non inclus.
| Durée | Mensualité | Intérêts totaux |
|---|---|---|
| 20 ans | 1 558,28 € | 103 987,69 € |
| 25 ans | 1 343,74 € | 133 123,14 € |
Allonger la durée de 5 ans réduit la mensualité de 214,54 € mais ajoute 29 135,45 € d’intérêts. À l’achat, il faut en outre réunir l’apport de 30 000 € et 9 000 € de droits d’enregistrement au taux réduit de 3 %, auxquels s’ajoutent les frais de l’acte de crédit.
Avec un taux variable révisé chaque année, et la même hypothèse de départ sur 25 ans, une hausse maximale d’un point la deuxième année ferait passer la mensualité de 1 343,74 € à 1 482,03 € (solde restant dû de 263 068,01 € recalculé à 4,5 % sur les 24 ans restants).
L’assurance solde restant dû
Cette assurance décès rembourse au prêteur tout ou partie du capital restant dû si l’emprunteur décède avant la fin du crédit. Aucune loi ne la rend obligatoire, mais le prêteur la demande souvent, comme l’assurance habitation, avant d’accorder le crédit. Il ne peut pas vous imposer un assureur qu’il aurait désigné : vous avez le choix de l’assureur (Wikifin). Son coût entre dans la comparaison des offres. Si le prêteur accorde une réduction de taux liée à une assurance, les conditions pour changer d’assureur sans perdre cette réduction sont prévues par l’art. VII.147 CDE.
Limites de ce guide
- Les taux, les conditions d’octroi et les frais varient d’un prêteur et d’un dossier à l’autre ; seuls l’ESIS et l’offre écrite font foi.
- Les règles régionales (droits d’enregistrement, abattements, aides) changent régulièrement : faites-les confirmer par votre notaire.
- Vous avez déjà un crédit hypothécaire et voulez en changer les conditions ? Lisez notre guide refinancer un prêt immobilier : renégociation ou rachat. Vous avez plus de 60 ans ? Voyez le prêt hypothécaire senior.
Solucredit.be publie un guide consacré au crédit hypothécaire. Lien commercial.
Estimation indicative. L’octroi dépend de l’analyse de votre dossier.
Sources
Consultées le 26/09/2026.
- SPF Économie – Code de droit économique, livre VII (texte consolidé : Justel, art. VII.127, VII.133, VII.143 et VII.147)
- BNB – Attentes prudentielles concernant les nouveaux prêts hypothécaires (FAQ)
- notaire.be – Les frais liés au crédit hypothécaire
- notaire.be – Droits d’enregistrement en Wallonie, en Flandre et à Bruxelles
- notaire.be – Calcul de frais d’acte de crédit hypothécaire
- Wikifin (FSMA) – Les garanties dans le cadre d’un crédit hypothécaire
- Wikifin (FSMA) – Quelles assurances devez-vous souscrire dans le cadre d’un crédit hypothécaire ?