Un crédit hypothécaire à but mobilier (la loi dit « à destination mobilière ») est un crédit garanti par votre bien immobilier, mais qui sert à financer autre chose que l’achat ou la conservation d’un bien immobilier : une voiture, une dépense familiale, un projet personnel. On l’appelle parfois « prêt à tempérament avec garantie hypothécaire ». Il permet en général un taux plus bas et une durée plus longue qu’un prêt personnel, mais il ajoute des frais de notaire et met votre logement en garantie.
L’essentiel
- Depuis le 1er juillet 2017, un crédit à un consommateur garanti par une hypothèque (ou par un mandat hypothécaire) est un crédit hypothécaire au sens du Code de droit économique, même s’il finance une dépense sans lien avec l’immobilier. Auparavant, ces crédits relevaient du crédit à la consommation.
- Il suit donc le chapitre du livre VII consacré au crédit hypothécaire, avec plusieurs règles propres à la « destination mobilière » (rétractation, frais de retard plafonnés, résiliation d’une ouverture de crédit).
- Coûts spécifiques : acte notarié, droits et frais d’inscription de l’hypothèque (ou coût réduit d’un mandat), éventuels frais d’expertise.
- Risque principal : en cas de défaut de paiement, le prêteur peut faire vendre le bien donné en garantie. Une durée plus longue peut aussi faire grimper le coût total, même avec un taux plus bas.
Ce que dit la loi
Le Code de droit économique (article I.9, 53/2°) définit le crédit hypothécaire avec une destination mobilière comme « le contrat de crédit garanti par un droit lié à un bien immobilier à usage résidentiel ou une sûreté hypothécaire qui n’est pas destiné à l’acquisition ou à la conservation de droits réels immobiliers ». Le crédit à la consommation, lui, est défini (article I.9, 54°) comme le crédit consenti à un consommateur « qui ne constitue pas un crédit hypothécaire ».
Conséquence : dès qu’une sûreté hypothécaire garantit votre crédit, il sort du régime du crédit à la consommation. La notion de sûreté hypothécaire est large (article I.9, 53°) : une hypothèque, un privilège sur un immeuble, mais aussi « le droit de requérir une garantie hypothécaire », c’est-à-dire le mandat hypothécaire.
Le SPF Économie (Credit2Consumer) le résume ainsi : ces crédits « étaient des crédits à la consommation dans le régime antérieur à la loi du 22 avril 2016 ». Si un contrat mentionne un « crédit à la consommation » garanti par une hypothèque et conclu avant le 1er juillet 2017, il reste soumis aux dispositions transitoires prévues pour les contrats en cours.
Le fonctionnement du crédit hypothécaire classique (achat, construction) est expliqué dans notre guide Prêt hypothécaire : comment il fonctionne en Belgique.
À quoi sert-il ?
Le crédit hypothécaire à but mobilier finance des besoins privés qui ne concernent pas l’achat ou la conservation d’un bien immobilier. Exemples courants :
- un véhicule, un mobil-home ou un bateau (hors bateau-logement, traité comme un bien immobilier par la loi) ;
- une dépense familiale importante (études, mariage, équipement) ;
- une réserve d’argent, sous forme d’ouverture de crédit garantie par une hypothèque.
Cas particulier : les travaux de rénovation. Un crédit rénovation non garanti par une hypothèque reste un crédit à la consommation ; s’il est garanti par une hypothèque, il devient un crédit hypothécaire. Son classement en destination immobilière ou mobilière dépend alors de l’objet exact du financement : demandez au prêteur sous quel régime il classe votre dossier, car les règles diffèrent (rétractation, frais de dossier).
Hypothèque ou mandat hypothécaire
Le prêteur peut demander deux formes de garantie sur votre bien. Toutes deux passent par un acte notarié.
- Hypothèque : elle est inscrite au bureau Sécurité juridique (ancien « bureau des hypothèques »). Selon notaire.be, l’inscription porte généralement sur le capital et des « accessoires » estimés à 10 % du capital, et entraîne un droit d’enregistrement, un droit d’hypothèque de 0,30 % calculé sur ce même montant, une rétribution, des frais de recherches et l’honoraire du notaire, fixé par la loi.
- Mandat hypothécaire : vous autorisez le prêteur à prendre une hypothèque plus tard, s’il le juge nécessaire. Selon notaire.be, il n’y a alors ni droit d’enregistrement ni droit d’hypothèque ; l’honoraire notarié est d’un quart de celui d’un acte d’affectation hypothécaire. Si le prêteur utilise ensuite le mandat, vous payez en plus les frais de l’acte d’hypothèque.
Le montant exact dépend du capital, de la Région et de l’acte : le calculateur de frais d’acte de notaire.be donne une estimation pour votre cas. Ces frais font partie du coût total du crédit et doivent figurer dans le TAEG (voir plus bas).
Attention à l’hypothèque pour toutes sommes : si votre bien garantit déjà un prêt logement « pour toutes sommes », un nouveau crédit accordé par la même banque peut être couvert par cette hypothèque existante. Cela évite un nouvel acte, mais, comme le rappelle notaire.be, un défaut de paiement sur ce crédit peut alors mener à la vente du logement, même si le prêt logement est remboursé correctement.
Les règles propres à la destination mobilière
- Rétractation : pour un crédit hypothécaire à destination mobilière qui ne s’accompagne pas de la constitution d’une sûreté hypothécaire, vous pouvez renoncer au contrat pendant 14 jours, sans motif (article VII.138). Le mécanisme est proche de celui du crédit à la consommation, décrit dans notre article sur le droit de rétractation.
- Offre de crédit obligatoire : lorsque le crédit s’accompagne de la constitution d’une sûreté hypothécaire, le prêteur doit vous remettre une offre écrite qui reprend tous les coûts connus dans le TAEG, sa durée de validité et un tableau d’amortissement (article VII.127, § 3). Les « Informations européennes standardisées » (ESIS) vous sont remises avant ou en même temps que cette offre.
- Solvabilité : le prêteur doit estimer raisonnablement que vous pourrez rembourser ; l’évaluation ne peut pas reposer essentiellement sur le fait que la valeur du bien dépasse le montant du crédit (article VII.133, § 2). Si des impayés de plus de 1 000 € au total sur des crédits à la consommation ou des crédits hypothécaires à destination mobilière sont enregistrés à votre nom dans la Centrale des crédits aux particuliers, aucun nouveau crédit hypothécaire à destination mobilière ne peut être conclu (même article). Voir ce que le prêteur consulte.
- Frais : en dehors des frais légaux liés à l’hypothèque, seuls des frais d’expertise du bien peuvent vous être réclamés, avec votre accord et seulement si l’expertise a eu lieu (article VII.141). Les frais de dossier sont prévus pour le crédit hypothécaire à destination immobilière, pas pour la destination mobilière.
- Remboursement anticipé : possible à tout moment, avec réduction des intérêts et frais de la durée restante (article VII.147/11). Une indemnité peut être prévue, calculée sur le solde restant dû et limitée à trois mois d’intérêt ; elle est exclue pour une ouverture de crédit à destination mobilière (article VII.147/12).
- Retard de paiement : en cas de simple retard, le prêteur ne peut réclamer que le capital et les coûts échus, un intérêt de retard plafonné et des frais de rappel limités (article VII.147/22). En cas de résolution du contrat, les pénalités sont plafonnées à 10 % sur la tranche du solde restant dû jusqu’à 7 500 € et 5 % au-delà.
Le livre VII a été modifié par une loi du 20 juillet 2026, dont l’essentiel entre en vigueur le 20 novembre 2026 : certains numéros d’articles et règles pourront évoluer à cette date.
Comparer avec un prêt à tempérament et un crédit hypothécaire classique
| Critère | Tempérament / but mobilier |
|---|---|
| Régime légal | Tempérament : Crédit à la consommation But mobilier : Crédit hypothécaire (destination mobilière) |
| Garantie | Tempérament : Aucune sur votre logement But mobilier : Hypothèque ou mandat sur un bien résidentiel |
| Acte notarié | Tempérament : Non But mobilier : Oui |
| Taux | Tempérament : Généralement plus élevé But mobilier : Généralement plus bas |
| Durée | Tempérament : Plus courte But mobilier : Peut être plus longue |
| Mise en place | Tempérament : Plus simple et plus rapide But mobilier : Plus longue (notaire, expertise éventuelle) |
| En cas d’impayés | Tempérament : Recouvrement sur vos revenus et biens But mobilier : Idem, plus la vente possible du bien donné en garantie |
« Tempérament » = prêt à tempérament sans garantie ; « but mobilier » = crédit hypothécaire à but mobilier. Les tendances « taux plus bas, durée plus longue » et « prêt à tempérament plus simple, moins de garanties, frais de dossier plus réduits » sont celles décrites par Wikifin (FSMA) ; elles ne valent pas pour toutes les offres. Le prêt à tempérament est détaillé dans Prêt à tempérament ou prêt personnel : quelle différence ?
Le crédit hypothécaire classique (destination immobilière) finance l’achat, la construction ou la conservation d’un bien. Il suit le même chapitre de la loi, avec d’autres règles : offre de crédit toujours obligatoire, pas de droit de rétractation de 14 jours, frais de dossier possibles (article VII.141, § 2).
Un exemple calculé du même arbitrage, pour l’achat d’une voiture avec ou sans hypothèque, figure dans la page crédit propriétaire d’Online Credit, qui distingue aussi la reprise d’encours sur un crédit logement existant.
Exemple chiffré : un taux plus bas ne suffit pas
Hypothèses (calcul du 26/09/2026) : 20 000 € empruntés, mensualités constantes, taux annuels hypothétiques choisis pour l’illustration (ce ne sont pas des offres), convertis en taux mensuel équivalent. Les frais d’acte notarié et d’expertise de la formule garantie ne sont pas inclus : ils s’ajoutent au coût.
| Formule (hypothèse) | Résultat |
|---|---|
| Prêt à tempérament, 7 %, 60 mois | 394,00 € par mois 3 640,00 € d’intérêts |
| Hypothèque, 4,5 %, 60 mois | 372,04 € par mois 2 322,40 € d’intérêts |
| Hypothèque, 4,5 %, 120 mois | 206,41 € par mois 4 769,20 € d’intérêts |
| Hypothèque, 4,5 %, 180 mois | 152,08 € par mois 7 374,40 € d’intérêts |
Intérêts : total payé sur toute la durée, hors frais d’acte.
Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.
Lecture : à durée égale (60 mois), le taux plus bas fait économiser environ 1 318 € d’intérêts, mais une partie de cet écart peut être absorbée par les frais d’acte. Si l’on profite de la garantie pour étaler le remboursement sur 10 ou 15 ans, la mensualité baisse fortement, mais les intérêts payés dépassent ceux du prêt à tempérament sur 5 ans. Pour un bien qui perd de la valeur (une voiture, par exemple), un remboursement plus long que la durée d’utilisation du bien signifie que vous paierez encore un bien que vous n’aurez plus.
Pour comparer des offres réelles, utilisez le TAEG (taux annuel effectif global) : il intègre les intérêts et les frais obligatoires, dont les frais de sûreté et d’expertise lorsqu’elle est obligatoire. Voir TAEG : définition et comparaison des offres.
Les risques à peser
- Le logement en garantie : en cas de défaut prolongé, le prêteur peut poursuivre la vente forcée du bien hypothéqué. Un mandat peut être converti en hypothèque au moment où votre situation se dégrade.
- La durée : une mensualité basse sur une longue durée augmente le coût total.
- Les frais d’entrée : pour un petit montant, les frais d’acte pèsent proportionnellement lourd et peuvent annuler l’avantage de taux.
- L’hypothèque qui reste : selon notaire.be, une inscription hypothécaire vaut 30 ans, quelle que soit la durée du crédit ; pour vendre le bien ou le réhypothéquer avant ce délai, un acte de mainlevée, payant, sera nécessaire.
- La vente du bien : la loi permet au contrat de prévoir la fin anticipée du crédit si le bien donné en garantie est vendu, ou si vous êtes en défaut d’au moins deux mensualités (ou de 20 % du montant total dû) sans réagir un mois après une mise en demeure (article VII.147/20, § 2). Ces causes doivent figurer dans une clause distincte du contrat.
Si vous êtes propriétaire et déjà en difficulté avec des crédits, lisez d’abord Fiché à la BNB et propriétaire : ce qui change et vos options. En cas de difficultés de remboursement, un service de médiation de dettes agréé peut vous aider.
Avant de signer : liste de contrôle
- Le prêteur ou l’intermédiaire est-il inscrit auprès de la FSMA ?
- Avez-vous reçu l’ESIS et, le cas échéant, une offre écrite avec tableau d’amortissement ?
- Le TAEG inclut-il les frais d’acte, d’inscription et d’expertise ?
- S’agit-il d’une hypothèque, d’un mandat ou d’une hypothèque « pour toutes sommes » existante ?
- Avez-vous comparé le coût total avec un prêt à tempérament de durée courte pour le même montant ?
- Disposez-vous d’un droit de rétractation de 14 jours dans votre cas ?
- Quelle indemnité en cas de remboursement anticipé ?
Sources
Consultées le 26/09/2026.
- Code de droit économique (version consolidée intégrant les modifications publiées jusqu’au 04/08/2026) : article I.9, 53°, 53/1°, 53/2°, 53/3° et 54° ; articles VII.127, VII.133, VII.134, VII.138, VII.141, VII.147/11, VII.147/12, VII.147/20 et VII.147/22.
- Credit2Consumer (SPF Économie) – Crédit hypothécaire à destination mobilière.
- Wikifin (FSMA) – Le crédit hypothécaire.
- notaire.be – L’hypothèque (hypothèque pour toutes sommes, mandat hypothécaire, durée de l’inscription).
- notaire.be – Les frais liés au crédit hypothécaire.
- Observatoire du Crédit et de l’Endettement – La réforme du droit du crédit hypothécaire (mai 2017).